2021年12月1日，中指研究院發布《2021年11月中國房地產政策跟蹤報告》。

中央強調“房住不炒”和“三穩”目標，守住不發生系統性金融風險底線

2021年以來，中央始終堅持“房住不炒”的定位，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，從年初兩會政府工作報告，到《“十四五”規劃綱要》，中央均明確當前以及未來五年要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。近期中央和各部委結合十九屆六中全會精神，再次強調保持“房住不炒”基調和“三穩”目標不變。

11月12日，銀保監會召開黨委(擴大)會議，要求要毫不松懈地防范化解金融風險，平衡好穩增長和防風險的關系，堅決守住不發生系統性金融風險底線。穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。

11月12日，人民銀行黨委召開會議，指出要加快推動金融法治建設，提升金融服務保障和金融消費權益保護水平，堅決遏制金融服務業領域的壟斷和資本無序擴張，維護房地產市場平穩健康發展。

11月19日，人民銀行在第三季度中國貨幣政策執行報告中提到，目前房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。同時，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。

11月24日，國務院副總理劉鶴在人民日報發表名為《必須實現高質量發展(學習貫徹黨的十九屆六中全會精神)》的文章，文章強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，著力穩地價、穩房價、穩預期，落實好房地產市場長效機制，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。

中央及各部委多次強調“房住不炒”的基調和“三穩”目標不變，房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變,房地產金融政策將保持連續性、一致性和穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，共同實現“兩個維護”。未來房地產市場調控仍將保持以穩為主。

國務院總理劉鶴在文章中強調，在“房住不炒”定位下，因城施策、分類指導，在目前房地產市場調控持續深化，房地產金融環境改善尚未明顯發力，市場預期回穩跡象尚不明顯的情況下，預計短期內各地將加速推進“因城施策”，部分調整壓力較大的城市將陸續推出扶持類政策，進一步穩定購房者置業信心，促進房地產市場的平穩健康發展。

保障性租賃住房持續推進、城市更新試點名單發布

相較過去房地產市場調控政策重抑制需求輕增加供給、重行政手段輕市場手段的方式，近兩年調控政策更加注重供給側改革，解決供需不平衡的根本矛盾。近期，中央為全面落實房地產市場調控機制，出臺了“兩集中”供地機制，從土地段實現供給側改革，強調加快發展保障性租賃住房，加強老舊小區改造規劃，以逐步改變市場供應結構。

11月4日，發展保障性租賃住房工作現場會中，住房和城鄉建設部相關負責人表示，加快發展保障性租賃住房是新發展階段住房保障工作的重中之重。當前，各地區、各部門推動發展保障性租賃住房取得初步成效，形成了一批可復制、可推廣的經驗。

11月17日，財政部下發《關于提前下達2022年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金預算的通知》。《通知》指出，該項資金待2022年預算年度開始后，按規定程序撥付使用，專項用于城市棚戶區改造，向符合條件的在市場租賃住房的保障家庭發放租賃補貼，城鎮老舊小區改造，以及第二批中央財政支持住房租賃市場發展試點。

除此之外，本月住建部發布了第一批城市更新試點名單，針對我國城市發展進入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，因地制宜地探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術方法和管理制度，同時及時向全國推廣試點經驗。

11月4日，住建部決定在北京等21個城市(區)開展第一批城市更新試點工作。第一批試點自2021年11月開始，為期2年。城市更新試點主要針對我國城市發展進入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，重點開展以下工作：探索城市更新統籌謀劃機制;探索城市更新可持續模式;探索建立城市更新配套制度政策。并形成可復制、可推廣的經驗做法，引導各地互學互鑒，科學有序實施城市更新行動。

11月24日，住建部發布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第四批)》。針對近期部分地方城鎮老舊小區改造計劃不科學不合理、統籌協調不夠、發動居民共建不到位、施工組織粗放、建立長效管理難、多渠道籌措資金難等問題，《清單(第四批)》聚焦上述六點問題，從難點問題、表現及原因、解決問題的舉措三方面進行了詳述。

此次城市更新試點工作的推進與此前住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》形成呼應，也讓城市更新整體進入政策體系加速構建期與企業實踐發展機遇期。本次公布的21個城市來看，覆蓋范圍主要是針對未來城市更新政策有進一步優化空間的城市，政策影響將主要集中在城市更新發展環境的改善上。

可以預見，未來隨著首批試點城市在地方法規、更新規劃、資金支持、操作流程、技術標準等方面進一步探索，可以形成可復制經驗，從而進一步引導全國各個城市借鑒學習，從而科學有序地實施城市更新行動，從而更新改善城市的發展環境。

保障性租賃住房機制持續發力、舊城改造方案的不斷完善和城市更新試點工作的推進，體現了中央為順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題而不斷做出的努力，房地產市場改革范圍不斷擴大，對城市更新、老舊小區改造、物業管理和租賃市場的推進工作不斷加強，提升供給體系的水平和質量，更好適應、引領和創造新需求，落實房地產市場長效機制，實現房地產市場平穩健康發展。

多地完善預售監管工作機制，加強房屋預售“節點”管理

為應對目前部分房企出現流動資金緊張的情況，避免項目建設資金不足，從而導致項目出現不能按時交付的風險，已有部分城市進一步完善了商品房預售管控，從預售條件、預售流程、預售資金監管等多方面出臺相關文件或通知，不斷規范完善商品房預售的調控機制。部分城市預售資金監管更加嚴格和精細，另有部分城市靈活調整預售資金監管政策，促進提高企業資金使用效率。

11月3日，成都發布《成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室關于進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》，《通知》指出，需優化預售款支取條件，預售商品房項目的監管分戶賬內資金達到監管額度后，開發企業可申請支取多余部分資金，申請支取的多余部分資金可用于農民工工資支付。

11月4日，北京發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2021年修訂)向社會公開征求意見的公告，《辦法》提出①預售資金由監管銀行重點監管，銀行與相關單位共享網簽信息等，動態掌握銷售情況和入賬資金;②監管額度每平方米不低于5000元，具體根據企業信用水平、經營狀況等綜合確定;③預售項目存在重大風險時，區住建部應全面接管監管賬戶，實施封閉管理，優先用于工程建設。

11月5日，長春發布《關于辦理在建建筑物抵押、商品房預售等業務的通知》，主要支持房地產市場健康有序發展，對房地產開發企業涉及在建建筑物抵押、商品房預售等業務辦理。內容包括一、允許房地產開發企業在土地使用權或在建建筑物抵押期間辦理商品房預售許可證及進行商品房預售。二、允許房地產開發企業在取得商品房預售許可證后對未預售商品房進行在建建筑物抵押。三、允許房地產開發企業在辦理不動產首次登記后對未售的商品房進行抵押權登記。四、允許房地產開發企業在限制上市交易的期限屆滿或抵押權注銷后將自留房狀態變更為商品房備案狀態。

11月7日，石家莊發布《關于調整石家莊市商品房項目預售許可形象進度的公告》，照“新項目新辦法、老項目老辦法”的原則，2021年11月8日后出讓的房地產開發項目(不包括納入房地產解遺、爛尾樓、專項整治臺賬和納入歷史遺留的城中村、舊城改造臺賬項目)，傳統建筑預售許可形象進度由設計總層數的三分之一提高至主體封頂。

11月9日，福建漳州發布《市直管項目商品房預售資金監管實施細則》，細則明確商品房預售資金指購房人依商品房買賣合同約定應支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部房價款。商品房買賣合同應明確約定預售資金全部直接繳入商品房預售資金監管專用賬戶。預售人應當按照施工完成節點及規定額度申請支取監管額度內資金。

11月15日，廈門發布《廈門市商品房預售管理規定(修訂草案征求意見稿)》，對商品房預售管理及預售資金監管管理加強。《意見稿》擬增加內容主要包括:商品房預售條件方面，采用裝配式建筑方式建設的商品房、安置型商品房預售的，項目工程形象進度要求由預售主管部門制定，報市人民政府批準后實施;商品房預售資金監管方面，商品房預售資金及初始留存額度商品房預售資金應當全部存入預售資金監管專用賬戶，納入監管;資金監管留存方面，商品房預售資金監管專用賬戶內初始留存資金額度按照預售項目工程造價及風險金(工程造價的20%)核定，后續留存資金額度按照預售項目的工程形象進度確定。

11月23日，成都發布《關于精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》，通知內容強調：提高房地產審批效率。強化并聯審批，統一市區兩級辦事流程，實行價格指導、預售許可、開盤銷售等全流程限時辦結，將總體審批時限壓縮三分之一以上;提高預售資金監管使用效率。企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%;項目并聯竣工驗收備案后，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。另外，規范區(市)縣節點支取審核流程，進一步壓縮辦理時限，5個工作日內完成審核;協調金融機構加大支持力度。協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。

北京、石家莊、漳州、廈門等城市收緊或加強了商品房預售監管機制，北京預售資金重點監管額度提高至每平方米不低于5000元，同時，為避免資金挪用風險，預售資金監管的時間起點前移，調整為先監管后網簽，另外，為避免重大項目風險，區住建部可全面接管預售資金監管賬戶，優先用于工程建設。

成都、長春等城市調整了商品房預售資金監管力度，長春提出允許房地產開發企業在取得商品房預售許可證后對未預售商品房進行在建建筑物抵押，成都通過縮短放款時限、設置現金保函機制、設置預售款監管基準外支取等方式保證預售資金具備一定靈活性。

各城市從預售機制監管力度方面不斷完善，避免樓盤“爛尾”情況的發生，切實保障預售資金實在應用于房屋的建設，確保房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者的購房權益。

關鍵詞： 房地產政策 房住不炒 金融風險 十四五