觀點(diǎn)網(wǎng)過(guò)去幾十年時(shí)間，“一鋪養(yǎng)三代”是老百姓們信奉的投資理念。

在人們看來(lái)，一間好的商鋪不僅可以日進(jìn)斗金，還能保值增值，甚至在地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的那些年，這一法則依舊適用。

但在電商沖擊、產(chǎn)品同質(zhì)化等多重因素影響之下，商業(yè)地產(chǎn)似乎不再風(fēng)光，近些年，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心轉(zhuǎn)讓、閉店的消息比比皆是。

最新消息顯示，近日，山西忻州田森匯項(xiàng)目對(duì)相關(guān)合作商發(fā)布一則告知函，內(nèi)容提到，項(xiàng)目開業(yè)之初便遭遇新冠疫情影響，導(dǎo)致項(xiàng)目于2020年及2021年嚴(yán)重虧損，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

同時(shí)，忻州田森匯項(xiàng)目提到，目前公司已與萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)正式簽訂托管協(xié)議，后者將于3月份全面接管項(xiàng)目，并計(jì)劃于7月正式營(yíng)業(yè)。

不可否認(rèn)，通過(guò)此次托管，忻州田森匯項(xiàng)目或許能夠得到盤活，而萬(wàn)達(dá)商管則能進(jìn)一步拓展輕資產(chǎn)方面的布局。

在行業(yè)趨于飽和、競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，又有多少人能買輕資產(chǎn)的賬？

田森匯之難

2008年前后，相較于住宅地產(chǎn)的發(fā)展低迷，商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)“逆市而上、一枝獨(dú)秀”的態(tài)勢(shì)，在商鋪、寫字樓租金不斷刷新的情況下，投資亦接連涌入。

但世事難料，近兩年，商鋪投資的風(fēng)向早已轉(zhuǎn)變，甚至有人戲稱“三代供一鋪”或是當(dāng)下現(xiàn)實(shí)。

近日，山西忻州田森匯項(xiàng)目宣布暫停營(yíng)業(yè)，原因是項(xiàng)目開業(yè)以來(lái)始終處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)。

據(jù)了解，忻州田森匯城市購(gòu)物公園是山西田森集團(tuán)斥資10億打造的忻州市最大規(guī)模的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

根據(jù)官方介紹，田森匯項(xiàng)目以家庭體驗(yàn)、旅游體驗(yàn)、文化體驗(yàn)與現(xiàn)代都市生活方式為主題，首創(chuàng)”一帶五心七景“情景式商業(yè)體驗(yàn)，即以一條主動(dòng)線引導(dǎo)客流購(gòu)物消費(fèi)，五個(gè)主題廣場(chǎng)穿插項(xiàng)目，打造以專業(yè)極地海洋館、奧特萊斯名品折扣店、五星巨幕影院、舌尖上的忻州、兒童嘉年華、健身美體、青年創(chuàng)意集市七個(gè)情景主題，建成后將成為充滿體驗(yàn)性、娛樂(lè)性、互動(dòng)性、親切性的一站式購(gòu)物消費(fèi)中心。

不過(guò)，田森集團(tuán)卻沒交出一份令消費(fèi)者滿意的答卷。

一方面，忻州田森匯項(xiàng)目于2019年6月29日開業(yè)，在未完成試營(yíng)業(yè)就遇到了新冠病毒疫情，緊接著，2020年、2021年兩年，該項(xiàng)目始終未達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，甚至嚴(yán)重虧損。該公司在告知函中提到，目前項(xiàng)目已無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。

另一方面，觀點(diǎn)新媒體查閱大眾點(diǎn)評(píng)發(fā)現(xiàn)，有消費(fèi)者對(duì)上述項(xiàng)目如是評(píng)價(jià)稱：田森匯的人氣似乎沒有旁邊大欣城（2017年開業(yè)，是忻州第一個(gè)城市商業(yè)綜合體）旺，可能是田森匯入駐品牌不新，也沒什么大牌。

另有大量消費(fèi)者對(duì)田森匯的服務(wù)、停車等表示不滿。從評(píng)論中也可了解到，項(xiàng)目?jī)?nèi)存在大量商鋪長(zhǎng)期閉店的情況。

事實(shí)上，在當(dāng)今消費(fèi)為王的時(shí)代，一個(gè)購(gòu)物中心如果沒有好的消費(fèi)內(nèi)容，沒有好的消費(fèi)場(chǎng)景，根本沒辦法吸引年輕一代。

熟悉商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)人士提到，“在后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一輪空前的大洗牌，未來(lái)，突出生活體驗(yàn)感，注重軟實(shí)力營(yíng)造是商業(yè)地產(chǎn)夾縫求生的重要砝碼“。

而忻州田森匯“生不逢時(shí)”、項(xiàng)目打造未能突出差異化、體驗(yàn)感等，或許都是其泯然眾人矣的重要因素。

萬(wàn)達(dá)的托管生意

早在2015年前后，受電商興起、實(shí)體商貿(mào)下滑的影響，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊明顯，在租金和出租率連續(xù)幾年下降以及供應(yīng)量有增無(wú)減的背景下，購(gòu)物中心、寫字樓等面臨陣痛期。

2020年以來(lái)，持續(xù)的疫情加劇了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的困難，再加之國(guó)家收緊房地產(chǎn)金融政策，雙重壓力之下，前期投資大、回流周期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)難度日漸加劇，也因此商業(yè)地產(chǎn)閉店、出售的消息頻繁傳出。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的報(bào)告顯示，過(guò)去兩年，全國(guó)大中城市迎來(lái)購(gòu)物中心閉店潮，包括茂業(yè)百貨、王府井百貨、大商集團(tuán)、樂(lè)天百貨等知名百貨企業(yè)的門店紛紛宣布閉店轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，包括寶龍、深國(guó)際、大湖股份、上海永業(yè)商業(yè)等多家房地產(chǎn)開發(fā)商接連轉(zhuǎn)讓旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

分析人士提到，過(guò)去兩年，商業(yè)資產(chǎn)出售的案例不在少數(shù)，不過(guò)成功找到接盤方的實(shí)際不多，一般區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯或許管理水平較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，退出通道相對(duì)通常。

比如，去年4月份，領(lǐng)展收購(gòu)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)中新加坡GIC基金所持50%股權(quán)；以及同年6月份，平安人壽斥資330億元收購(gòu)凱德旗下6座來(lái)福士廣場(chǎng)的部分股權(quán)。

相比之下，類似忻州田森匯這類位于四線城市，且規(guī)模設(shè)計(jì)不合理的項(xiàng)目，通常存在有價(jià)無(wú)市、去化困難等問(wèn)題。

細(xì)看忻州田森匯項(xiàng)目在告知函當(dāng)中提到，目前，公司與與萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)正式簽訂托管協(xié)議，受托方將于3月正式全面接管項(xiàng)目，計(jì)劃于2022年7月正式營(yíng)業(yè)。

也就意味著，本次忻州田森匯項(xiàng)目并未采用出售或者長(zhǎng)期租賃等方式，而且采用托管模式，實(shí)際所有權(quán)依舊由田森集團(tuán)持有，而項(xiàng)目托管給萬(wàn)達(dá)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，定期交納托管費(fèi)用。

這種托管模式與萬(wàn)達(dá)近些年發(fā)展的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略吻合。

據(jù)了解，從2021年開始，萬(wàn)達(dá)商管就明確，未來(lái)不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

根據(jù)此前披露的招股書，截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管共計(jì)管理380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)5420萬(wàn)平方米。于2018年、2019年及2020年，其在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

于2021年6月30日，該公司還擁有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

另外，有數(shù)據(jù)顯示，在一二商業(yè)地產(chǎn)空間飽和后，萬(wàn)達(dá)商管盯緊了三四線對(duì)于休閑娛樂(lè)的購(gòu)物需求，在其管理的商業(yè)廣場(chǎng)當(dāng)中，三四線項(xiàng)目存在較大比重。

或許，對(duì)于忻州田森匯而言，托管是其重新盤活的最佳方式；對(duì)萬(wàn)達(dá)商管而言，此舉則能進(jìn)一步拓展輕資產(chǎn)方面的布局。

不過(guò)，在這個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯、周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈的項(xiàng)目上，萬(wàn)達(dá)商管能夠再創(chuàng)神話？

關(guān)鍵詞： 田森匯之難與“白衣騎士”王健林的輕資產(chǎn)生意