2021年，政府持續深化“房住不炒”的政治定位，堅持通過“三穩”，保障房地產市場的平穩健康發展，房地產市場深層邏輯明顯變化，調控效果凸顯。昆明房地產市場政策緊隨中央，房地產市場同樣出現較為明顯的變化。

根據監測，2021年，昆明主城區成交商品住宅655.1萬㎡，同比下滑近三成;成交均價同比微升約1%。土地市場供需全年維持在低位水平，全年商品房用地成交規劃建筑面積297.0萬㎡，同比下滑83.6%;成交樓面均價穩中有升，同比增長2.6%。昆明房地產市場整體呈現量縮價漲的局面。

2021年昆明市房企TOP20商品房銷售金額為913.0億元，銷售面積為802.3萬㎡。銷售金額TOP3房企分別為俊發、萬科和碧桂園，均超過70億，其中俊發銷售金額達170.1億元，是區域銷售金額唯一超過百億的房企，領先優勢明顯，區域龍頭地位十分突出。TOP5房企銷售金額門檻高于53億，而TOP10房企銷售金額門檻也超過33億元。從銷售面積來看，TOP5房企銷售面積均超50萬㎡，分別為俊發、恒大、萬科、碧桂園和融創，其中俊發銷售面積超百萬方，龍頭地位穩固。

2021年昆明市商品住宅項目TOP20銷售金額為361.6億元，銷售面積為254.2萬㎡。TOP5項目銷售金額門檻超過21億，俊發項目獨占兩席，且位居前兩位，分別為俊發彩云城、俊發觀云海，銷售金額為26.5億元和26.0億元，萬科500里以23.4億元的銷售額排名第三。從銷售面積來看，TOP5項目銷售面積門檻為13.5萬㎡，俊發觀云海、俊發彩云城兩個項目銷售面積超過20萬㎡，分別以21.7萬㎡、20.0萬㎡的銷售面積位列一、二位，七彩云南古滇名城以17.8萬㎡的銷售面積位列第三。

-昆明樓市解讀-

▍政策關鍵詞：整治市場亂象，規范市場秩序

重在市場監管，治亂象，穩秩序

2021年，昆明房地產市場政策環境整體偏溫和寬松，主要通過加強對房地產市場監管，肅清市場亂象，逐步向房地產市場長效機制過渡。如8月，昆明市自規局發布關于公開征求《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見(試行)》的公告，明確要求全市將加強商業辦公類地產項目銷售監管，低層辦公建筑的銷售對象不得為個人。9月，云南省住建廳聯合省發展改革委等部門發布《關于印發云南省持續整治規范房地產市場秩序工作方案的通知》，明確提出力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立等，建立健全長效管理機制。10月，云南省住建廳發布通知，加強全省房地產市場交易行為，其中購房人未獲貸款資格前，開發商不得收首付款頗受關注。11月昆明市住建局等多部門聯合為進一步整治房地產亂象，就出現的“首付貸”、“首付返還”等違規問題召開專題會議，規范房地產市場秩序。

▍市場關鍵詞：供大于求，供需縮量，價格穩中微升

商品住宅市場總體供大于求，供需同比縮量

2021年，昆明主城五區商品住宅供應774.5萬㎡，同比下跌超三成，達32.6%，成交655.1萬㎡，同比下滑28.9%。相比2020年，市場供需明顯縮量。

具體來看，一季度市場整體供應不足，產生了短暫的供不應求局面，進入二季度，市場供應放量，供應突破百萬方的月份均出現在二季度，同期市場需求溫和釋放;進入三季度，受宏觀環境的影響，市場急轉直下，供需同步縮水;隨著調控效果顯現，四季度宏觀調控政策開始松動，同時受環滇項目解禁及年末房企沖刺的影響，市場需求進入反彈周期，但市場供應略顯不足。綜合而言，2021年市場環境不佳，消費者持幣觀望，房企資金緊張，積極謀求去化，商品住宅市場總體保持供大于求的局面。

商品住宅價格全年微升，階段性特征明顯

2021年，昆明主城區商品住宅成交均價受上半年高位均價影響，全年成交均價約15019元/㎡，同比增長1.0%，成交價格保持穩中有升。

具體來看，2021年上半年，昆明市商品房住宅價格震蕩攀升的態勢明顯，于5月達到今年新高，為15811元/㎡。隨著金融監管政策趨緊，企業回款壓力驟增，6月成為商品住宅價格的分水嶺，市場開始進入回調期，成交均價不斷回落，10月觸及全年低點，為13295元/㎡。隨著信貸等政策開始松動，年底市場小幅反彈，成交均價開始回暖，全年收盤價定格在14056元/㎡。總體來看，受宏觀調控政策的影響，昆明市商品住宅價格階段性特征明顯，上半年商品住宅價格震蕩攀升，進入下半年，市場降溫，商品住宅價格逐漸回落，全年價格整體保持平穩。

▍土地關鍵詞：量縮價漲，低溢價

商品房用地供需創近年新低，成交不足百萬方

自2019年昆明主城區商品房用地供需創新高后，商品房用地供需開始收縮。進入2021年，昆明主城區商品房用地供需大幅縮減，并創近幾年新低。究其原因，主要受房地產市場下行環境影響，同時熱點城市“兩集中”土拍政策的執行，改變了供地節奏，影響了供地預期，全年土地市場較為低迷。

具體來看，2021年昆明主城區供應68宗商品房用地，用地面積136.7萬㎡，同比下降80.3%。上半年供應65.4萬㎡，進入下半年，市場供應相對放量，供應71.3萬㎡，但總體仍在低位徘徊。2021年昆明主城區成交51宗商品房用地，成交用地面積75.5萬㎡，同比下降87.1%，成交主要集中于上半年，成交61.3萬㎡，占全年成交81.2%，下半年市場熱度持續較低，僅成交14.2萬㎡。

商品房可建體量急劇萎縮，容積率攀升

2021年昆明主城區商品房用地成交規劃建筑面積297.0萬㎡，同比下降83.6%，成交驟降。2019年天量成交后，2020年成交可建體量開始下滑，但總體維持近年高位，企業存在去化需求，進入2021年，受多方因素影響，可建體量大幅縮水。雖然可建體量嚴重縮量，但部分地塊容積率較高，導致土地容積率大幅攀升，并創2015年來新高，綜合容積率達3.9。

成交樓面均價創新高，底價成交占比高

2021年，昆明主城區商品房用地雖然成交量縮水，但成交樓面均價達3406元/㎡，創近年新高。土地市場成交樓面均價自2018年突破3000元/㎡后，連續4年維持在3000元/㎡以上，雖在2019年有回調，但未破該關口。

從溢價率來看，2021年昆明主城區商品房用地成交溢價率僅為5.4%，處于2015年以來的第二低位。全年“零”溢價成交土地宗數占比超九成，尤其下半年，受房地產市場宏觀調控影響，房企資金收縮，企業拿地積極性不足，市場需求動能降低，商品房用地均以底價成交。

官渡區成交量價雙雙居首

2021年，官渡區成為昆明主城商品房土地供需大戶，共推出147.9萬㎡，其次五華區以94.8萬㎡緊隨其后，兩區占總推出規劃建筑面積的一半。從成交上看，官渡區成交量同樣最大，達90.8萬㎡，占總成交規劃建筑面積的30.6%。從成交樓面均價上看，官渡區以5305元/㎡的樓面均價居于主城五區首位，呈貢區成交樓面均價排名五區之尾。

商住用地成交“最”盤點

2021年，昆明主城區商住用地熱點地塊集中在上半年成交。其中，官渡區關上街道辦事處KCGD2020-3-A1地塊，攬金最多，達8.6億，由中國鐵建地產摘得;KCGD2020-4-A1地塊由招商蛇口以樓面價13046元/㎡的年內最高價獲得;KCJ2019-6地塊因位于呈貢區，起拍價相對較低，由保利發展和陽光城以34.8%的年內最高溢價聯合摘得。

結語

2021年房地產市場政策頻出，“房住不炒”“穩房價、穩地價、穩預期”仍為市場調控的主基調，雖然四季度政策調控出現緩和，但市場出現了較為明顯的降溫態勢，消費者持幣觀望情緒濃厚，房企銷售承壓。受市場環境影響，昆明房地產市場面臨較為嚴峻的壓力，為保障房地產市場平穩，昆明適時出臺相應政策維護樓市秩序，促進樓市穩定。對于房企而言，雖面臨諸多困難和挑戰，但此時更應堅守底線，穩守初心，用質量和產品力為企業未來贏得發展空間。

關鍵詞： 房住不炒 昆明主城區 商品房 銷售金額